Продажба на стара сграда с УПИ

Васил Пантев
Управляващ съдружник "Счетоводно обслужване" в Kreston BulMar
чака актуализация версия: 18 март 2020 1484 уникалност: 100%

ОПИСАНИЕ на стопанската операция:

На 01.05.2019 г. ние от Алфа ООД продаваме 5-етажна офис сграда, намираща се на бул. „Витоша” № 160, гр. София, със застроена площ от 400 кв.м. и обща разгърната застроена площ от 2 000 кв.м., заедно с урегулиран поземлен имот (УПИ) с площ от 1 200 кв.м. по регулационния план на гр. София, върху който сградата е построена.

Купувач на имота е Делта ООД.

Сградата е въведена в експлоатация на 01.05.2008 г.

Сградата е с отчетна стойност 900 000 лв. и натрупаната до момента на продажбата амортизация в размер на 360 000 лв.

Прилежащият към офис сградата терен е с отчетна стойност 55 000 лв., а неприлежащото към сградата УПИ е с отчетна стойност 100 000 лв.

Двете страни са се договорили за следните параметри по сделката:

 - цена на сградата – 1 200 000 лв.;

 - цена на прилежащия към нея терен – 100 000 лв.;

 - цена на УПИ – 250 000 лв.

(Забележка: всички цени са без ДДС)

Във връзка със сделката са дължими:

 местен данък в размер на 2,5%;

 • такса по вписванията в размер на 0,1%;

  нотариална такса в размер на 3 000 лв.

Съгласно споразумението с Делта ООД всички дължими местни данъци и такси са за сметка на купувача.

Всички плащания се извършват в деня на сделката в брой и по банков път.

Съгласно своята счетоводна политика по отношение на отчитането на дълготрайните активи Алфа ООД е приела праг на същественост от 700 лв.

Забележка: Алфа ООД и Делта ООД са регистрирани по ЗДДС.

 

ДОКУМЕНТИ, осигуряващи документалната обоснованост на сделката:

- Нотариален акт;

- Фактура;

- Банково извлечение.

Забележка: Съгласно ЗДДС:

  • всяко данъчно задължено лице – доставчик е длъжно да издаде фактура за извършената от него доставка на стока или услуга;
  • ако местният данък и таксата по вписванията са платени по банков път, то сумите могат да се видят само в извлеченията на фирмата – платец.

 

НОТАРИАЛЕН АКТ

ЗА ПОКУПКО-ПРОДАЖБА НА НЕДВИЖИМ ИМОТ

 

                Днес, 01.05.2019 г., пред мен, Иванка Иванова Иванова - НОТАРИУС, с район на действие съдебния район на Районен Съд София, се явиха лицата:

                1) ”АЛФА” ООД с ЕИК 111222333, София 1000 – ул. Алабин 100, представлявано от Иван Иванов, наричан по-долу за краткост ПРОДАВАЧ, от една страна, и

                2) ”ДЕЛТА” ООД с ЕИК 444555666, София 1000 – бул. Витоша 100, представлявано от Петър Петров, наричано по-долу за краткост КУПУВАЧ, от друга страна,

                които заявиха, че сключват следния договор за покупко-продажба на недвижим имот:

                I. ”АЛФА” ООД продава на ”ДЕЛТА” ООД следния свой недвижим имот:

                ОФИС СГРАДА на 5 етажа, находяща се на бул. „Витоша” № 160 в град София, със застроена площ от 400 кв.м. (20х20 м.) и обща разгърната застроена площ 2 000 кв.м., въведена в експлоатация на 01.05.2008 г., заедно с Урегулиран Поземлен Имот от 1 200 кв.м. по регулационния план на град София, върху който сградата е построена.

                Общата данъчната оценка за имота е 750 000,00 лв. съгласно удостоверение за данъчна оценка, издадено от Столична община.

                II. Описаните по предходния раздел недвижими имоти се продават за сумата от 1 550 000 лв., от които 1 200 000 лв. за офис сградата, 100 000 лв. за прилежащия към нея терен и 250 000 лв. (без включен ДДС) за останалата част от Урегулирания Поземлен Имот, върху който сградата е построена. Посочената в предходното изречение цена е платена от Купувача на Продавача в деня на подписване на този нотариален акт.

                III. „ДЕЛТА” ООД заявява, че е съгласен и купува описания в раздел I от този нотариален акт недвижим имот срещу упомената в раздел II цена и при условията на настоящия нотариален акт.

                VI. Разноските по настоящия нотариален акт – местен данък, нотариални такси и държавна такса, се поемат от купувача.

                При съставянето на акта се представиха следните документи, удостоверяващи правото на собственост на продавача и изпълнението на особените изисквания на закона: Нотариален акт за недвижимия имот; Скица; Удостоверение за данъчна оценка; Протоколи от решенията на купувача и продавача; Извлечение от Търговския регистър за купувача и продавача; Декларации по чл.264 от ДОПК; Квитанции за платени такси.

 



№ 0000000200

ФАКТУРА

дата: 01.05.2019 г.

ПОЛУЧАТЕЛ (купувач)

(продавач) ДОСТАВЧИК

ДЕЛТА ООД

АЛФА ООД (ние)

ЕИК: 444555666

ИН по ЗДДС: BG444555666

ЕИК: 111222333

ИН по ЗДДС: BG111222333

адрес: 100София 1000, бул. Витоша 100

адрес: София 1000, ул. Алабин

описание на стоката или услугата

мярка

Колич.

ед. цена

общо

1

Офис сграда (стара)

бр.

1

1 200 000

1 200 000

2

Прилежащ терен към офис сградата (26 м. Х 26 м. = 676 кв.м.)

бр.

1

100 000

100 000

3

Неприлежащо към сградата УПИ (1 200 кв.м. – 676 кв.м. = 524 кв.м.)

бр.

1

250 000

250 000

 

 

 

 

 

 

начин на плащане:

 

в брой

дата на доставка или плащане:

01.05.2019

сума:

1 550 000

срок за плащане:

01.05.2019

Х

с платежно нареждане

данъчна основа:

250 000

 

с насрещно прихващане

място:

София

ДДС 20%:

50 000

основание за 0% ДДС:

 

сума за плащане:

1 600 000

 

ИЗВЛЕЧЕНИЕ ПО СМЕТКА

УниКредит Булбанк АД

Титуляр:

АЛФА ООД

БУЛСТАТ:

111222333

Адрес:

София 1000, ул. Алабин 100

Сметка №:

BG70UNCR70001522245030

Валута:

BGN

Тип:

Разплащателна

Период на извлечението:

от 01.05.2019 г.

до 01.05.2019 г.

Извлечение №:

45

Дата:

01.05.2019 г.

дата

 

старо салдо:

100 000.00

транзакц.

вальор

описание

Дебит (-)

Кредит (+)

01/05/19

01/05/19

ДЕЛТА ООД / Плащане по фактура 0000000200 от 01.05.2019 г.

-

1 600 000

 

 

 

 

 

Обороти: (за периода)

 

Натрупани обороти:

Дебит:

-

Дебит:

0,00

Кредит:

1 600 000

Кредит:

1 600 000,00

стр. 1

крайно салдо:

1 700 000,00

 

 

 

СЪЩНОСТ НА СТОПАНСКАТА ОПЕРАЦИЯ (по-скоро от гледна точка на Алфа ООД):

• Икономическа:

 Съгласно МСС 16 „Имоти, машини и съоръжения” и нормативната уредба в България дълготрайните материални активи са установими нефинансови ресурси, придобити и притежавани от предприятието, които имат натурално-веществена форма и се използват в повече от един отчетен период в основната, административната или друга дейност, като целта е да се получи икономическа изгода, свързана с актива.

Съгласно МСФО 15 „Приходи от договори с клиенти“ признаването на приходи от продажба на дълготрайни активи се извършва според концепцията за прехвърляне на контрола върху тях. Контролът се определя чрез способността да се ръководи използването на активите и да се получат икономическите изгоди от това. Самото признаване на приходи се извършва според регламентиран в стандарта единен модел за признаване на приходи, състоящ се от пет етапа. В конкретния случай Алфа признава приход от продажба в определен момент, който е предаването на контрола върху имота, т.е. прехвърлянето на собствеността му. В този момент отчетната стойност на продадения имот се отчита като разход.

скрито платено съдържание: 122 думи;

• Счетоводна:

скрито платено съдържание: 149 думи;

• Данъчна:

ЗКПО: От гледна точка на Алфа, има реализиран счетоводен и данъчен приход, равен на продажната стойност на активите. При отписване на балансовата стойност на продадените дълготрайни активи се формира счетоводен и данъчен разход, с който се намалява облагаемият данъчен финансов резултат.

Съгласно ЗКПО данъчно задължените лица, които формират данъчен финансов резултат, изготвят и водят данъчен амортизационен план, в който отразяват всички данъчни амортизируеми активи. Данъчни дълготрайни материални активи са сумите, които отговарят на изискванията за амортизируеми дълготрайни материални активи съгласно приложимите счетоводни стандарти, чиято стойност е равна или превишава по-ниската стойност от стойностния праг на същественост за дълготраен материален актив, определен в счетоводната политика на данъчно задълженото лице, или 700 лв. Продадената сграда е данъчен амортизируем актив, който е бил отразен в данъчния амортизационен план.

скрито платено съдържание: 189 думи;

ЗДДС:

скрито платено съдържание: 280 думи;

 ЗМДТ:

скрито платено съдържание: 89 думи;

• Финансова – от страна на Алфа:

ОПР: В резултат от продажбата

скрито платено съдържание: 40 думи;

БАЛАНС: В резултат на цялата стопанска операция п

скрито платено съдържание: 64 думи;

ОПП: В резултат на плащанията,

скрито платено съдържание: 28 думи;

ОСК: Финансовият резултат от стопанската операция

скрито платено съдържание: 25 думи;

Където: ОПР – Отчет за Приходите и Разходите | ОПП – Отчет за Паричния Поток | ОСК – Отчет за Собствения Капитал

 

 

 

ПОДХОД И СТЪПКИ ЗА ОСЧЕТОВОДЯВАНЕ:

Тази стопанска операция се осчетоводява, като най-напред се отразява продажбата на имотите срещу възникване на вземане от клиент. След това се отписва отчетната стойност на продадените имоти и се отразява получаването на парични средства, с което се закрива вземането от клиента. Накрая се отчита финансовият резултат от продажбата. Това става в следните стъпки:

1. Продажбата на активите се осчетоводява, като се дебитира сметка 411 „Клиенти“ (увеличение на вземанията от клиенти) срещу кредитиране на сметка 705 „Приходи от продажба на ДА“ (увеличаване на приходите от продажби на ДА) и сметка 4532 „Начислен ДДС върху продажбите“ (увеличаване на начисления ДДС по продажбите, респективно дължимия ДДС за внасяне).

Издадената от нас фактура се осчетоводява в отделна партида по аналитичността на Делта, по която ще се следи задължението и ще се закрие с полученото плащане.

Продажната стойност на всеки от имотите се отразява по съответната му аналитичност към 705 „Приходи от продажба на ДА“.

Тази счетоводна статия се записва на база издадената от Алфа ООД фактура.

2.

скрито платено съдържание: 130 думи;

3.

скрито платено съдържание: 95 думи;

4.

скрито платено съдържание: 67 думи;

5.

скрито платено съдържание: 85 думи;

Забележка: Номерът на всяка счетоводна статия (СС) съответства на описаните стъпки за осчетоводяване. В малките скоби след номера на статията е посочена датата на осчетоводяване. Прието е, че всеки постъпил документ или възникнало събитие се осчетоводява в деня на издаването му, съответно възникването му.

Забележка 2: По принцип стопански операции се приключват в сметка ”Текуща печалба/загуба” само в автоматизираните системи за управление и осчетоводяване (ERP), а в класическите счетоводни софтуери натрупаните приходи и разходи, съответно в групи 70 и групи 60, се приключват в сметка ”Текуща печалба/загуба” на определен период от време. За целите на примера ние приключваме операцията в сметка 123, за да можем да покажем проявлението на операцията в различните финансови отчети.

 

СС1 (01.05.2019): Осчетоводяване на продажбата на имотите – фактура към Делта ООД:

стопанска

операция:

705

Приходи от продажба на дълготрайни активи

вид

документ:

1

Фактура

ДЕБИТ

КРЕДИТ

сметка

наименование

сума

сметка

наименование

сума

411

Вземания от клиенти

1 600 000

705

Приходи от продажба на дълготрайни активи

1 550 000

аналит.

Делта

1 600 000

аналит.

Офис сграда

1 200 000

парт.

Ф-ра 0000000200/01.05.2019 г.

1 600 000

аналит.

Прилежащ терен към УПИ

100 000

 

 

 

аналит.

Неприлежащ терен към УПИ

250 000

 

 

 

4532

Начислен ДДС върху продажбите

50 000

ОБЩО

1 600 000

ОБЩО

1 600 000

        

скрито платено съдържание: 41 думи;

 

 

 

ОБОРОТНА ВЕДОМОСТ в резултат на всички счетоводни статии:

 

ИЗМЕНЕНИЯ В ОТЧЕТИТЕ в резултат на всички счетоводни статии:

 

Използвани Счетоводни Сметки:

123 (Печалби и загуби от текущата година) – Активно-пасивна сметка, която показва счетоводния финансов резултат на дружеството. В случай че салдото по сметката е дебитно, това показва счетоводна Загуба (намаляване на собствения капитал). В случай че салдото по сметката е кредитно, това показва счетоводна Печалба (увеличение на собствения капитал). Ако финансовият резултат в началото на отчетния период е Печалба (имаме начално салдо Кт), то сметката се дебитира и се отнася в Неразпределена печалба от минали години. Ако финансовият резултат в началото на отчетния период е Загуба (имаме начално салдо Дт), то сметката се кредитира и се отнася в Непокрита загуба от минали години. В края на отчетния период сметката се дебитира срещу кредита на сметките за разходи и се кредитира срещу сметките за приходи. Така се стига до нетния счетоводен финансов резултат на дружеството за отчетния период, след което сметката отново се кредитира, за да се начисли годишният корпоративен данък.

скрито платено съдържание: 560 думи;

503 (Разплащателна сметка в лв.) – Активна сметка, която показва и проследява изменението на актива Парични средства в лева по разплащателна сметка. Увеличенията на паричните средства се осчетоводяват по Дт на сметката, а намаленията се осчетоводяват по Кт на сметката. Дт оборот на сметката показва сумата на всички увеличения на паричните средства в Разплащателната сметка в левове (постъпления от клиенти, от каса, от други дебитори), а Кт оборот показва сумата на всички намаления на Разплащателната сметка в лева (плащания към доставчици или други кредитори, изтеглени от разплащателна сметка и внесени в каса в лева). Текущото и крайно салдо на сметката е Дт – показва сумата на наличните парични средства в Разплащателната сметка в лева.

скрито платено съдържание: 124 думи;

Забележка: Изчерпателно описание на сметките можете да видите в глава Сметкоплан.